“五一”刚过,安徽铜陵这一个名不见经传的城市,迅速成为全国房地产行业关注的明星城市。而这只是因为铜陵市公布了一份《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,放宽公积金贷款限制、给予家庭唯一普通住房契税补贴等,都被视为楼市利好政策。铜陵也成为地方政府“救市”的又一例。

  4月以来,江苏无锡、天津滨海新区、广西南宁、杭州萧山区等地纷纷出台楼市新政,从不同方面开始救市。相对于前两年时而出现的救市及被叫停,这一次,地方政府救市已经开始蔓延开来。

  救市新政多点落地

  今年春节后,浙江杭州、江苏常州、江苏无锡等多个城市已经传出楼市降价的消息。在这种房地产市场下行背景下,相关城市也出现了救市的传言。有消息称,3月底4月初,杭州有关方面已多次召开房企沟通会,有意放松楼市限购。

  江苏无锡也传出可能对144平方米以上户型限购松绑的消息。

  4月22日,无锡户籍新政出台。自5月1日起,在该市购买商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在该市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女在无锡落户。相对于2012年以来70平方米的购房落户标准,无锡下调落户门槛,被认为是“曲线救市”。

  随后,杭州市萧山区率先传出楼市新政消息,调整开发商的购地保证金,设置了1000万元的上限。此举被认为意在减轻土地出让过程中房企资金压力,鼓励房企拿地。杭州市国土资源局萧山分家装第一网局有关负责人就表示,去年,单笔收取过高达2个多亿的购地保证金,现在最高1000万,“用这个办法,鼓励大家来萧山拍地。”

  和无锡的曲线救市做法、萧山的着眼房企不同,广西南宁则是直接放宽限购条件。4月底,南宁发文,广西北部湾经济区的北海、钦州、崇左等市户籍居民可参照南宁户籍标准在南宁购房。

  至于安徽铜陵,此前并非重点调控城市,新出的利好政策包括了给予购房补贴、放宽公积金贷款限制、适当放宽外地购房户迁入条件、适度增加预售监管资金拨付节点等多方面利好,惠及买房人和开发商两端。

  此外,天津滨海新区有关方面也对外正式在寻求放松限购,拟实行的差别化政策是不管在天津或其他城市拥有几套住房,只要在滨海新区没有,即可在新区购买一套商品住宅。

  下行压力催生地方救市

  无风不起浪,多地推出救市举措和当地房地产下行压力大有直接关系。

  以杭州、无锡为例,3月底,杭州市房地产学会组织的座谈会发布了杭州商品住房库存7.5万套的数字。在此之前,有消息称杭州商品住宅库存达12万套。还有机构监测数据称,无锡商品房库存总套数接近14万套。可以对比的是,北京目前商品住宅库存仅约6.7万套、商品房(不含车位)库存约9.4万套。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,地方救市不单纯是在救房企,其实也是在救地方经济。如果房地产行业持续不景气,势必会影响到地方的财政收入和经济发展。

  陈国强同时表示,地方第一家装网的救市政策也都是在职能范围之内,谈不上“越位”。

  南宁市住房保障和房产管理局相关负责人在接受媒体采访时则表示,新的限购政策出台,只是推进北部湾经济区同城化发展的一项配合政策。

  声音

  地方救市的权力偏小,力度偏弱,目前看安徽铜陵的力度最大。今年市场总体上是在降温的,救市的城市慢慢会有量的累加,如果累加到一定程度,对整个市场的促进就会趋于明显。救市的实质效果还需要有一个量化的过程。

  ——上海易居房地产研究院副院长杨红旭

  目前看,有些救市政策对地方来讲还是有些效果的;但造成目前市场降温局面,是因为整体的经济下滑,还有金融的收紧,如果大的政策不改变,局部的一些房地产政策调整,不会从根本上改变房地产目前的状况。

  ——高策地产服务机构董事长陶红兵

  ■ 业内看法

  分类调控应成主流

  2014年,楼市城市分化成为业内共识之一。分化的格局下,部分城市基于房地产下行压力,救市的可能性就大大增加。

  中国社科院4月底发布的蓝皮书也预计,今年房地产市场将进一步分化,部分城市楼市将面临较大压力,调控难度也进一步增大,各城市政府将会根据自身特点出台或紧或松的微调政策,分类标准实施差异化的双向调控政策。

  北京中原地产首席分析师张大伟就认为,后续容易放松调控的城第一家装网市包括8类,其中主要是库存消化周期超过一年的、第一季度成交面积大幅下滑的、购地销售比过高的、第一季度土地出让金过低的、有实质性降价的、人口净流出的城市。

  中国房地产协会副会长朱中一在接受采访时表示,近年来,房地产市场的差异性更加明显,政府也在引导市场。供大于求明显的城市,就要控制开发节奏和开发规模。房地产市场政策遵循规律,对现行的政策可以适当地预调和微调。

  朱中一说,就中国房地产市场来说,目前是增速换挡期、结构调整期、政策完善期和品质提升期的“四期叠加”。他认为,在房地产明显供大于求的城市,应取消或放宽限购政策。朱中一还表示,应尽快建立房地产税立法、不动产登记、户籍制度改革等长效调控机制,更好地发挥市场的作用,落实市场化调控手段。

  根据国家统计局数字,一季度,东部地区商品房销售面积9699万平方米,同比下降10%,降幅比1-2月扩大4个百分点。中部地区商品房销售面积则在增加,西部下降1%。

  还有业内人士认为,在中央分类调控的基调下,不同的城市也有理由实行差别化的楼市政策。这也是近期出台楼市利好或者放松调控没有被叫停的原因所在。